深夜.手機鈴聲響起,是久違的表妹k.[子房哥,我媽剛拿到家族分配的遺產,手上突然冒出現金八百萬元,她說要拿來跟我一起投資房地產耶?]k一項對房地產有興趣.
[嗯,八百萬呀,大改可以投資兩千萬元的物件,如果年收益率達到三%,每年還可以出國玩好幾次,也不錯呀.]我有些睡眼惺忪,有點不知所云的回答.
[那該怎麼開事呢?這件事從早上我媽告訴我以後,我就一直想到現在都睡不著,想到表哥是厲害的專家,幫忙指點一下啦!]k有好意思的撒嬌說.
[喔,好啦!]我看了一下時鐘,嗯,凌晨一點.
[你拿一張A4紙,畫三個交集的圈圈,每隔圈圈各寫"銀行","仲介","顧問"兩個字.]我邊說,表妹k在電話那一頭乖乖的做.
[好了!]她說.
[開始在各三個圈圈裡,寫下妳們認識的銀行朋友,仲介朋友,以及跟房地產行業相關的專家顧問朋友.]我說,[想投資房地產第一步就是建立你的房地產投資後援團隊.]
[喔,我來想想看,好像有點難耶!],電話另一頭,表妹k自言自語,以聽到她振筆疾書的聲音.
[寫好以後,每個圈圈裡開始排序,之後一個各安排見面談談你想投資房地產的事,看看比次有甚麼火花,覺得最麻吉及最可能有幫助的,就納入你的投資團隊.]我說.
[嗯!聽說我之前第二任男友考進公股銀行了,我等會上她臉書查查看.]表妹k似乎還在思考圈圈裡的名單.
[你慢慢想吧,我先去睡了.白天在照時間檢討嘞!]想到隔天還得早起跟我自己的投資團隊進行早餐會報,還是得先掛上電話.
買房子自住不難,看到喜歡的,付了定金與頭期款,剩下的房仲,代書與配合的銀行會幫你搞定.
但房地產投資就不一樣.有些人在過去幾年搭上房市多頭的列車,買就增值了,便以為自己有眼光,很懂房地產.但現在房事已經多頭了近十年快到了近頭.事產詭局多變,現在諾想跨足真正的房地產投資,不該事只買了放著[賭]增值,而應該要用租金收益來平行風險.
想平行風險,高定真正的房地產投資與租金收益,你需要三個好朋友.
1.[銀行]朋友.
銀行事很矛盾的,很想業你錢賺利息,卻有怕你還不出來.因此,除了擔保品的鑑價,如何讓銀行[信任你]非常重要.
[信任]可以用時間來證明:常就往來的信用卡,公司的薪轉戶頭,從小放定存的銀行,都可以事銀行往來徵信的確據.[信任]也可以用你的背景來證明:軍公教,前五百大企業,專門技事職業[師]字輩等,都可以拿到不錯的貸款條件.
[信任]若可以加上私人交情就太好了!有在銀行上班的好朋友,除了定期更新的不錯的貸款方案外,再買賣評估前就可以幫忙判斷融資成數與成本,並預測政府金融管制政策的風向,建議選擇有麗的融資方案.私交甚篤的朋友還可以還可以幫你比較不同的銀行推出的房貸方案,甚至有可能建議你申請別家的貸款哩!
2.[房仲]的朋友
即使有實價登錄,房地產投資過扔然充滿許多資訊部隊等的情況.房屋買賣到底還是一個[零合遊戲],很難有雙贏的局面.因此居中斡旋的房仲到底是站在哪一邊,辦事及談判能力值不值得信任,就成為關鍵.
所以一個掛名頂尖業務員的房仲好朋友,可能還不如一個會對我說真話的業務員好朋友.因為頂尖業務員重視的是[成交],好朋友重視的是[買這間房子對我來說,是否能輔合投資預期].
好朋友從哪來?親朋同學去當房仲的,有私交就不會用話術應付你.若是房仲孩身兼自己偷資團隊股東,站在同一陣線找投資案,那就更好不過了.
3.[顧問]好朋友.
顧問有很多種,端看你打算投資哪類型房地產.
喜歡蒐集豪宅的大亨,下決定前會找一位風水老師來看看,溪歡老屋凱見的朋友,常常會找室內設計師一起看房,喜歡土地投資的朋友,隨時一通電話請建築師朋友調資料,計算開發規劃容積,喜歡海外投資的朋友,身邊會跟會熟悉海外財稅規劃的會計師,喜歡不良資產投資的朋友,投資的夥伴往往是專打債權官司的律師.
為何需要顧問?因為房子買下來後,最重要的就是[如何出場],跟[如何加值],這些顧問的專業就在這裡.頭過這些服務,他們也可以獲得合理的報酬,也會欣然和你一起長期走下去,成為投資團隊的一員.
如果初學著還不知道找哪種顧問,已可持續追隨紅色房子的文章,了解最新的地產投資趨勢與都市計畫發展方向.
最後一個提醒:跟這三個朋友的交情要好到甚麼程度呢?嗯,最好是你凌晨一點打過去,她還願意接你電話!
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