有巢氏樹林保安店-黃蔚澐

即將在十月結婚的P及M,親自送來一張喜帖,要辦一個邀請親朋好又到峇里島度假的婚禮.

[機票自付,旅館住宿我門招待,不收禮金!]在外商財務顧問公司上班的準新郎P,把遊戲規則講清楚.

[浪漫的代價,果真是不便宜.]我笑著回答.

[對了子房哥,我門打算在淡水買房子.因為很喜歡那邊浪漫休閒的生活步調.]M切入房市話題,P也在一旁補充附和:[而且建商說,那邊有很多公共建設近幾年會完成,到時又有一波漲價題材,從投資觀點來看也不錯.]

[諾從自住來看,區域生活品質如何一個人喜好,但是若要談投資,判斷房市漲價題材,我要教妳們一格3*3井字分析法].我說.

井字遊戲 簡單學會市場分析

3*3井字分析法很簡單,就像我門小時候玩OOXX的遊戲.畫個大井字,然後依序寫下:周邊建設題材,預計完工時間及完工達成的機率.要寫出三個周邊建設的原因,是因為坦若只有一個房價上漲的題材, 一但該建設工程出現問題,預期完工時間延誤甚久,就會以想房地產投資出產的時機.同時影響資金的周轉調度.

若能順利寫出3個周邊建設題材,表示即使整個房市反轉下跌,有三個區域題材支撐房價,也比較能夠抗跌,投資人相對安心.

接著井字第二欄的完工時間,與你打算持有持有這棟房地產多久有關係.比如說,有些朋友投資不動產,資金方面只允許兩年還利息,不還本金的融資寬限期,兩年到了,面對資金壓力就必須賣掉出場.屆時相關建設還未完成,房價還沒升上去就被迫出場,市不是很可惜?

舉例:如果三項建設預計要八年全部完成,做一個聰明的投資著,除了享受建設A及建設B的增值題材外,建設C得即使完工話題,將有助於你在第七年順利出售該標的,留一些空間給下一位接手的投資人賺.

如果建商所提的公共建設題材預估完工時間都超過五年以上,那麼你就可以判斷,現在這個時間,這個買價,在五年後會不會是合理價格?還是太貴了?

工程發包 建設利多才算有效

最後,從井字第三籃的達成機率,就可以檢視該項題材是不是[有效].

依據紅色子房曾在政府高成的工作經驗,如果還在初步規劃,製作可行性分析,辦理民眾公聽會階段,這線建設的達成機率只有10%,如果這項計畫由主辦單位完成計畫,並通過大家公認最難的[環境影響評估]讓環評委員點頭放行,這項建設的達成機率也只能算30%

接下來就是建設預算的問題,主辦機關要先協調好預算來源,若由中央政府補助,就得等中央補助款到位.若由地方政府自籌,就得等以會確認放行,只有預算到位了,才可算達成50%的機率.

有了預算,倘若無法發包出去還是不算數,因為有些大型建設,在規畫預算尚有時間差,照程預算編列過低,結果民間業著算一算沒有人願意去標,流標三次也是常有的事.只有確認工程發包,業開開工,這項建設對應期限的達成機率菜可以算70%.

確認投資有價值再出手

判斷達成率後,要認真檢討井字第三欄,如我全部的達成率都在50%以下,紅色子房認為,這些房價題材還不算[有效提材],只能聽聽參考就好.不然就得繼續發結其他更明確的有效提材.作為是否下手買房的判斷依據.

目前政府資訊都很公開.民眾可以上縣市政府建設單位,工程會,交通部,捷運工程局等網站,找到相關工程進度資訊.再搭配紅色子房的3*3井字分析法,便可了解房價成長題材的真實性.

至於P和M最喜歡的淡水,如果從浪漫休閒生活品質來看,紅色子房也相當喜歡,但是若要談建設及房價成長題材,個位讀著可以試著幫她們把捷運輕軌線,淡江大橋,大型商場開發等題材做個3*3井字分析.給他們一些建議嘞!