夫妻買屋-甜蜜角力戰－有巢氏樹林保安店-黃蔚澐

在濃情蜜意時,夫妻購屋可說是最甜蜜的負擔,最怕的是佳偶變怨偶時,變成爭產的導火線!未了避免這種狀況,夫妻購屋前最好搞懂產權法稅.

軍凱跟小瑜去年訂婚後就積極看房子.看過約三十間後,宗於找到一間價格合理,坪數剛好,交通方便的中古屋.正當小倆口喜孜孜地與賣方簽約時,卻因為房子要登記在誰的名下而炒瞭起來.

軍凱的媽媽要求房子必須登記在兒子的名下才肯付三百萬元的頭期款,但如此一來小瑜日後就不願意分攤房貸,如果登記兩人的名字,房貸兩人一起繳,鈞凱的媽媽卻不願意幫忙出頭期款,小倆口購屋夢恐就要泡湯,光是登記誰的名字就讓這對準新人吵得不可開交,簽約現場的房仲,賣方也很尷尬......

永慶房屋集團契約不高總價中心簽約中心資深經理陳俊宏表示,新婚夫妻購屋最常碰到的問題就是[房子該登記在誰的名下]小小的登記不但學問大,而且婚前權利也不同,建議情侶或夫妻買房前,最好要先搞懂房屋登記的產權,稅賦,貸款三件事.

婚前,婚後登記產權-財產分配權力大不同

以軍凱跟小瑜的狀況為例,兩人僅是訂婚,尚未結婚,並不具備合法婚姻關係,在訂婚或婚前買的房子,若登記在其中一人的名下,就屬於個人特有財產,即使結婚後也不屬於夫妻的共有財產,也就是說接婚後方屋登記人可以不需要經過另一半的同意就把房子賣掉,日後就算不幸離婚,另一半也不得要求均分賣屋所得.

相對的結婚後才買的房子就算只登記的一人名下,房子屬於夫妻共有財產,雖然房屋登記人可不經另一半同意就賣掉房子,但是賣屋所得屬於夫妻共有財產,另一半有權要求均分.

就法律層面來看,陳俊宏建議,婚前購屋最好採聯名登記,男女雙方各自保留一份權狀,如此一來,將來任一方賣屋都得經另一方同意,而且賣屋所得屬於雙方.陳俊弘觀察指出,現在很多經濟能力不錯的女性會在婚前買房,婚後先生若搬進來一起住,通常會幫忙分攤房貸,但因維房屋是婚前所購買,任屬於太太婚前特有財產.

如果是結婚後才購買的房子,陳俊宏建議最好只登記在夫或妻其中一人的名下,好處是未來若想換屋,另一半任可保有一生一次自用住宅土地增值稅10%優惠稅率,進而達到節稅效果,有趣的是,根據陳俊宏所經手的已婚夫妻購屋案件,高達七成的房屋是登記在太太名下.

夫妻視為一體-貸款人≠產權登記人

在貸款部分若是婚前購屋,房屋貸款屬於個人婚前的負債,婚後另一半若是有幫忙分攤房貸,則償還房貸的金額也算是婚後財產,舉例來說,軍凱與小瑜婚前購屋,房屋登記在軍凱名下,扣除頭期款,軍凱向銀行辦理房貸五百萬元.婚後如果小瑜一起幫忙償還房貸,那麼這五百萬元任算是婚後夫妻財產,假設軍凱和小瑜離婚,軍凱偷偷把房子賣掉,小瑜人可在得知軍凱賣屋五年內,要求軍凱降賣屋所得中的五百萬元當成婚後財產平均分配.

而婚後購屋,產權登記人與貸款人可以不同,例如先生具備公教人員身分,適用軍公教人員優惠房貸,可以用先生的名義向銀行辦理軍公教優惠貸款,節省利息支出,但卻可以把房子登記在太太名下.

陳俊宏指出,夫妻購屋貸款人與登記人不同,並不會影響到房貸的辦理手續.因為金融機構認定夫妻是一體的.而且根據<銀行法>新規定,只要借款人提供足額擔保,金融機構不得強迫貸款人的另一半當任連帶保證人.

例如房子登記太太名字先生是貸款人,先生提供足額擔保貸款七成且有能力償還每月攤還的本金與利息,這時銀行就不能要求太太擔任房貸借款的連帶保證人.

配偶欠債恐影響房貸成數

但是另一種狀況是,夫妻購屋時以其中一人名義貸款,但如果購屋自備款不足,必須辦理八成房貸,超過房子抵押價值時,銀行未了降底風險,還是會要求另一半當任連帶保證人.

這時銀行就會針對連帶保證人進行徵信,倘若當任保證人的配偶茜有卡債或有其他債務,在金融聯合徵信中心留有不良信用紀錄,銀行會要求房貸借款人更換連帶保證人,否則將拒絕辦理房貸借款.

銀行拒絕貸款對於已經簽約的購屋人來說,最大的影響是:銀行不提供房貸,又一時間找不到其他的連帶保證人的話,後續款項無法繳交,那麼當初所繳的簽約金將會被沒收.除非在簽約時,購屋人在契約上有加註一條但書:若此房屋貸款人未達多少金額時,此契約至此無效.如此一來,即使無法申請到房貸,買方還是可以拿回所有的簽約金.

此外夫妻購屋還會碰到的貸款問題是,即使夫妻雙方都是第一次購屋,兩人名下都沒有房產,還是有可能藉步道理想的房貸成數.例如家住台北市的小林,父母購屋時,由小琳擔任房貸借款人,房子登記在父母名下,未來小林若成家立業想和太太一起在台北市買屋,若還是由小林出面當房屋貸款人,那銀行會因小琳已經幫父母背了房貸,第二個房貸的借款成數最高只會給予六成的房貸額度.